A. CÓMO LOS EXTRANJEROS PUEDEN TENER BIENES INMUEBLES EN MÉXICO

Es un error común pensar que los extranjeros no pueden poseer Bienes Raíces en México, pero la realidad es que sí pueden. Existe una zona restringida, como se describe a continuación, y tenemos que considerar las siguientes alternativas: Fuera de la Zona Restringida, un extranjero o una persona jurídica extranjera puede adquirir cualquier tipo de bien inmueble como cualquier nacional mexicano, teniendo la propiedad como propietario directo cumpliendo con ley mexicana.

Dentro de la Zona Restringida, un extranjero o una corporación extranjera puede obtener todos los derechos de propiedad pero debe ser en un fideicomiso bancario, conocido como Fideicomiso.

Otra alternativa es comprar propiedad no residencial a través de una sociedad mexicana que puede ser, bajo ciertas condiciones, 100% de propiedad extranjera, con una disposición en sus estatutos sociales que los extranjeros aceptan estar sujetos a las leyes mexicanas y se comprometen a no invocar la leyes de su propio país.

Asimismo, que los inmuebles adquiridos estén registrados en el Ministerio de Relaciones Exteriores y se utilicen para actividades no residenciales. Es decir, bajo dichas condiciones, los extranjeros pueden adquirir, directamente, inmuebles destinados al uso turístico, comercial e industrial.

LA ZONA RESTRINGIDA

La Constitución Mexicana regula la propiedad de la tierra y establece que “…en una zona de 100 kilómetros a lo largo de la frontera o 50 kilómetros a lo largo de la costa, un extranjero no puede adquirir la propiedad directa de la tierra”. Estas áreas se conocen como la “Zona Restringida o Prohibida”. No obstante, la última Ley de Inversión Extranjera de México, que entró en vigor el 28 de diciembre de 1993, hace las concesiones antes mencionadas.

EL FIDEICOMISO O FIDEICOMISO BANCARIO

Cualquier extranjero o nacional mexicano puede constituir un Fideicomiso (el equivalente a un fideicomiso estadounidense) a través de un banco mexicano para comprar bienes raíces en cualquier lugar de México, incluida la Zona Restringida. Para ello, el comprador solicita que un banco mexicano de su elección actúe como fideicomisario en su nombre. El banco o Notario obtiene el permiso del Ministerio de Relaciones Exteriores para adquirir la propiedad elegida en fideicomiso. El Fideicomiso puede constituirse por un plazo máximo de 50 años y puede renovarse automáticamente por otro período de 50 años. Durante estos períodos, tiene derecho a transferir el título a cualquier otra parte, incluido un miembro de su familia. El banco se convierte en propietario legal del inmueble para uso exclusivo del comprador/beneficiario quien tiene todos los beneficios de un propietario directo, incluyendo la posibilidad de arrendar o transferir sus derechos sobre el inmueble a un tercero o a un pre - Designado heredero. Durante este período, el extranjero es considerado como nacional mexicano. El fiduciario es responsable ante el fideicomisario comprador de asegurar el cumplimiento preciso del fideicomiso, de acuerdo con las leyes mexicanas, asumiendo plena supervisión técnica, legal y administrativa a fin de proteger los intereses del fideicomisario comprador. Los fideicomisos no son mantenidos por el fideicomisario como un activo del banco. A efectos prácticos, incluso en zonas no restringidas, muchos extranjeros y nacionales mexicanos prefieren mantener sus propiedades bajo un Fideicomiso.

B. EL ESTADO DE LA INDUSTRIA INMOBILIARIA

La industria de bienes raíces en México es similar en muchos aspectos en comparación con la de los Estados Unidos, que es probablemente la más avanzada del mundo. Se está desarrollando rápidamente aprovechando la tecnología actual. Sin embargo, México parece estar paralelo al sistema, ya que existe en los EE. UU. La única organización nacional profesional de bienes raíces en México es la “Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios” o “AMPI” (Asociación Mexicana de Profesionales de Bienes Raíces) con 24 capítulos en 38 ciudades. Esta organización es algo similar a la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR) en los Estados Unidos.

LICENCIA

Los agentes inmobiliarios están certificados en AMPI (Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios) que es la Asociación de Agentes Inmobiliarios a nivel nacional desde 1956, agrupa bajo un Estatuto y un Código de Ética, a todas las personas que se dedican a actividades inmobiliarias tales como: Promotores de bienes raíces desarrollos, comercializadores, gerentes, consultores, tasadores y asesores financieros.

FINANCIACIÓN

Históricamente, debido a la falta de mercados de capitales y las altas tasas de interés mexicanas, la mayoría de las transacciones se realizaron en efectivo. En 1993 y 1994 la economía mexicana repuntó a tal punto que la inflación anual bajó a un dígito y las tasas de interés eran más o menos accesibles. Los bancos introdujeron programas hipotecarios atractivos y, en consecuencia, las ventas proliferaron en todo México. Debido a la devaluación de diciembre de 1994, la situación actual se ha revertido y los pocos bancos que ofrecen hipotecas lo hacen a tasas de interés variables tan altas que muy pocos compradores están en condiciones de aprovecharlas.

SERVICIO DE LISTADO MÚLTIPLE

Un par de servicios electrónicos de listado múltiple (MLS) ahora están operando en México, este servicio pronto se ofrecerá ampliamente con tecnología de punta, a la altura de los estándares más altos que se encuentran en los Estados Unidos.

FIDEICOMISO, SEGURO DE TÍTULO Y SEGURO DE VIVIENDA

Es la Compañía de Bienes Raíces quien, en efecto, actúa como un “Agente de retención” de las partes involucradas y por esta razón existen pocas empresas de custodia en México. En la actualidad no existe un uso generalizado de seguro de título en México, aunque algunas compañías estadounidenses brindan cobertura en algunas áreas turísticas del país (Stewart Title, por ejemplo). Por otro lado, las compañías de seguros brindan cobertura completa para el hogar, en todo México. Hay información disponible sobre compañías que brindan seguro de título si está interesado. Por favor envíeme un correo electrónico para la información.

BUSCAR

Para encontrar la propiedad requerida, ya sea para arrendamiento o para compra, es recomendable contactar a una inmobiliaria de confianza. De lo contrario, podría quedar atrapado en la pesadilla de personas que toman dinero y no tienen un título legítimo. Una compañía de bienes raíces de buena reputación verifica todo esto por usted y se asegura de que obtendrá un título bueno y claro sin pesadillas.

C. PROCESO DE COMPRA-VENTA

La mayoría de las transacciones de bienes raíces se "abren" después de que el vendedor acepta una oferta de compra por escrito y cuando ambas partes firman un acuerdo de compra-venta (contrato de promesa). En la mayoría de los casos, el corredor requiere un depósito para transmitir la oferta al vendedor. Si la transacción se realiza directamente con el vendedor, se recomienda encarecidamente que se consulte a un corredor de bienes raíces oa un abogado antes de firmar cualquier papel o entregar dinero.

En algunas zonas es práctica común entregar al vendedor, como anticipo, el equivalente a un 20-50% incluyendo el depósito inicial) del precio total al firmar el contrato de compraventa que debe contener una cláusula penal aplicable en caso hay incumplimiento del contrato por cualquiera de las partes.

Normalmente, al firmar la escritura o acta oficial, que necesita ser certificada por un Notario Publico o notario público, se paga el saldo y se entrega la propiedad. Esto no debería tomar más de 45 días.

NOTARIO PÚBLICO O NOTARIO PÚBLICO

El Notario Público es un abogado designado por el gobierno que procesa y certifica todas las transacciones de bienes raíces, incluyendo el dibujo y revisión de todos los documentos de cierre de bienes raíces, asegurando así su correcta transferencia. Además, todos los poderes notariales, la formación de corporaciones, testamentos, testificación oficial, etc. se tramitan y registran debidamente a través de la oficina del Notario Público, quien también es responsable ante el gobierno por la recaudación de todos los impuestos involucrados.

En relación con las transacciones inmobiliarias, el Notario Público, previa solicitud, recibe los siguientes documentos oficiales, que, por ley, se requieren para cualquier transferencia:

1) Un certificado sin gravamen conocido como “Libertad de Gravamen” del Registro Público de la Propiedad basado en una búsqueda completa del título.

2) Declaración de la Tesorería del Municipio sobre avalúos de la propiedad, facturas de agua y otros impuestos pertinentes que pudieran estar adeudados o copias de los últimos recibos de servicios públicos.

3) Una tasación de la propiedad para efectos fiscales.

COSTOS DE CIERRE

Es práctica común que el comprador pague el impuesto de transferencia o adquisición, así como todos los demás costos de cierre, incluidos los honorarios y gastos del Notario, y el vendedor, pague su impuesto sobre las ganancias de capital y la comisión del corredor. A partir del 1 de enero de 1996, se modificó la ley federal sobre el impuesto a las transferencias de bienes inmuebles, que era la 2% para toda la República Mexicana, a fin de permitir que cada uno de los Estados mexicanos determine su propio impuesto. El rango puede ser de 1-4%, del valor de tasación fiscal, generalmente menor al valor de venta. El resto de los costos de cierre, que excluyen el costo de transferencia mencionado anteriormente, pueden variar de 3-5% del valor fiscal tasado o más, dependiendo del Estado en particular. Estos porcentajes se aplican al mayor valor de los siguientes:

– El importe por el que se vende el inmueble.

– El valor de la tasación oficial de impuestos.

– El valor designado por las autoridades de tasación de la propiedad.

COSTO DEL FIDEICOMISO

Con base en una tarifa actual, el banco cobra a la persona que desea el Fideicomiso una tarifa inicial (aproximadamente $2,400.00 US) por el permiso y por la redacción del contrato y constitución del fideicomiso, más un porcentaje de acuerdo al valor de la propiedad. . Además, el banco cobra una tarifa anual (aproximadamente $500 US) para cubrir sus servicios anuales como fideicomisario.

COMISIÓN DEL CORREDOR DE BIENES RAÍCES

La mayoría de las empresas de bienes raíces en México cobran una comisión de 5 a 9% según el precio de venta real de la propiedad. Sin embargo, se pueden encontrar diferentes tarifas de corredores de área que reflejen gastos más altos de corredores, como en las áreas turísticas.

IMPUESTO SOBRE LAS GANANCIAS DE CAPITAL

En México, el concepto de impuesto a las ganancias de capital no aplica en el sentido en que se determina en los Estados Unidos. Aquí, la ganancia de la venta de la propiedad se considera como ingreso normal a una tasa impositiva de hasta 35%. Para determinar la ganancia, del monto por el cual se vende oficialmente el inmueble se deducen los siguientes costos y gastos:

– El costo original del terreno y el costo de construcción depreciado, en función del número de años de tenencia de la propiedad y ajustados por inflación de acuerdo con los índices oficiales de precios al consumidor.

– Adiciones, modificaciones y mejoras, pero no mantenimiento, hechas en la propiedad (construcción), ajustadas como se indica arriba.

– Comisiones pagadas a los corredores de bienes raíces por parte del vendedor.

– Los costos de cierre, incluidos todos los gastos, impuestos y tarifas pagados por el vendedor.

El Notario retendrá la ganancia calculada después de las deducciones remitiéndola a las autoridades fiscales mexicanas. Luego, el vendedor deducirá esta cantidad de su declaración de impuestos anual, que se convierte en un crédito fiscal ajustable en los EE. UU.

D. ANTECEDENTES DEL ARRENDAMIENTO

Históricamente, en México, la ley favorecía al arrendatario, dificultando que el arrendador aumentara las rentas y/o desalojar al arrendatario al terminar el contrato. En consecuencia, los contratos estaban diseñados para proteger al máximo al arrendador, pero en 1993 se modificó la ley de arrendamientos en la Ciudad de México (Distrito Federal) con el fin de agilizar los juicios contra los arrendatarios, con los consiguientes beneficios para todos. Como cada estado en México tiene diferentes leyes con respecto a los arrendamientos, es recomendable consultar a un abogado o corredor de bienes raíces de buena reputación antes de firmar cualquier contrato. Hace algunos años, el mercado de arrendamiento de vivienda en zonas como la Ciudad de México, tenía una demanda muy alta con oferta mínima. Por lo tanto, las rentas, en general, eran relativamente altas. En la actualidad, la situación se ha revertido debido a que los dueños de inmuebles, reacios a vender debido a la situación económica, están optando por el arrendamiento como alternativa a la venta, por lo que los mercados reflejan una tendencia a rentas más bajas.

TÉRMINOS

Los términos normales y básicos de un contrato de arrendamiento son: Los contratos de seis meses a un año son comunes, particularmente en vivienda. Las propiedades comerciales e industriales normalmente se alquilan por plazos más largos con fórmulas predeterminadas para ajustar la renta anualmente.

– En algunos casos es necesario un codeudor o una fianza en la mayoría de los casos.

– Normalmente se requiere un depósito equivalente a 1 – 2 meses de alquiler. – Generalmente, la reforma es responsabilidad del inquilino.

– El inquilino generalmente paga todos los servicios públicos, así como las tarifas de mantenimiento del condominio, teléfono, cablevisión y otros servicios opcionales, como la seguridad del área especial. Si está interesado en comprar, vender o alquilar una propiedad en México, llame a su agente de bienes raíces local, Nancy Edwards, Cozumel Living Real Estate.

Tengo cuentas en dólares estadounidenses y pesos mexicanos tanto en Banorte Bank como en Scotiabank Inverlat donde se puede transferir dinero para transacciones desde cualquier parte del mundo y
parece tomar sólo una cuestión de horas para la recepción. Cuento con el respaldo de un notario muy respetado en la isla y conozco el negocio y las leyes de bienes raíces. Aunque los contratos legales en México deben ejecutarse en español, todos mis contratos han sido traducidos por un traductor oficial certificado por el gobierno y también se le entregarán en inglés.

Soy un agente de bienes raíces totalmente honesto, confiable, trabajador, dedicado y bien informado con un fuerte negocio de referencias y muchas referencias excelentes de clientes pasados y actuales que estaré feliz de compartir con usted.

¡Espero hacer negocios con usted!

Póngase en contacto conmigo primero para obtener ayuda con cualquier propiedad que pueda estar interesada.
Consulte los botones en la página de inicio para ver una muestra de algunas de las propiedades disponibles en las islas.